Puede ser una alternativa, pero no se puede confirmar solo con el área del lote o el número de apartamentos deseados. La decisión depende de lo que permite la norma, el costo completo del proyecto y la renta neta que pueda sostener.
Primero: ¿qué se puede construir?
Revise la norma aplicable al predio, las restricciones y las condiciones técnicas. Demolición y obra nueva son modalidades de licencia reconocidas por Planeación. La posibilidad de construir más unidades debe verificarse para ese inmueble; una estimación económica no autoriza a demoler.
Fuente oficial: Secretaría Distrital de Planeación: modalidades de licencia, consultada el 5 de octubre de 2026.
Incluya toda la inversión
Considere el valor del inmueble que ya posee como costo de oportunidad, demolición y residuos, estudios, diseños, licencias, obra, conexiones, financiación, contingencias y los ingresos que deja de recibir durante el desarrollo. Distinga cuánto efectivo necesita de cuánto capital económico compromete.
Calcule renta neta, no solo arriendos
A la renta potencial reste vacancia, mantenimiento, administración a cargo del propietario, seguros, impuestos y otros gastos pertinentes. Después evalúe la deuda y los impuestos de su caso. Compare el resultado con conservar, adaptar o vender el inmueble.
Un ejemplo para entender la cuenta
Ejemplo hipotético, sin precios de mercado: seis apartamentos a $1.500.000 al mes generan $9.000.000 brutos. Con una reducción supuesta del 10 % por vacancia y recaudo, quedan $8.100.000. Si los gastos operativos son $2.000.000 mensuales, el ingreso neto operativo es $6.100.000 al mes, o $73.200.000 al año, antes de deuda e impuestos sobre ingresos.
Sobre una inversión económica total hipotética de $1.500.000.000, esa cifra equivale a un rendimiento operativo aproximado del 4,88 % anual. No es una proyección del mercado de Bogotá ni una rentabilidad garantizada. Cambiar costos, ocupación o financiación puede cambiar la decisión.
¿Qué debe resolver una factibilidad?
Compare escenarios conservador, base y favorable, con rentas respaldadas por comparables, presupuesto por alcance y plazos. Examine el flujo de caja descontado y la financiación; dividir inversión entre renta anual no captura todos los riesgos ni el valor del dinero en el tiempo.
La calculadora de preinversión es una orientación inicial enfocada en inversión e ingresos totales; su ROI no equivale a una rentabilidad anual de arrendamiento. Para estudiar la renta y decidir entre alternativas, solicite una evaluación de su inmueble.